Cukai harta tanah , pungutan yang dikenakan terutamanya ke atas tanah dan bangunan. Di beberapa negara, termasuk Amerika Syarikat, cukai juga dikenakan ke atas peralatan dan inventori perniagaan dan ladang. Kadang-kadang cukai tersebut merangkumi kenderaan, perhiasan, dan perabot dan bahkan barang tidak ketara seperti bon, gadai janji, dan saham saham yang mewakili tuntutan, atau pemilikan kekayaan ketara. Amaun yang dibayar tidak berdasarkan pada kekayaan bersih seseorang atau syarikat tetapi pada nilai kasar tanpa mengambil kira hutang.
Pungutan yang biasanya tidak diklasifikasikan sebagai cukai harta tanah adalah cukai pemindahan harta tanah (dengan penjualan, pemberian, atau kematian), caj khas untuk beberapa perkhidmatan awam atau peningkatan (seperti penilaian khas di Amerika Syarikat), jenis penangkapan pertanian tertentu, dan bahagian cukai pendapatan yang dikenakan untuk hasil ladang atau bandar yang disangka atau sebenar.
Skop cukai di negara yang berlainan sangat berbeza, bergantung pada faktor hukum, realiti pentadbiran, tradisi, ketersediaan sumber pendapatan lain, organisasi pemerintah (terutama pada tingkat pemerintah daerah, di mana pendapatan dari pungutan ini mungkin kepentingan utama), dan perkhidmatan awam yang diberikan. Pengelasan harta mengikut jenis telah berfungsi sebagai asas untuk mengubah bebanan efektif pembayar cukai — kadang-kadang dengan memberikan pengecualian sebahagian kecil dari nilai beberapa jenis harta benda (mesin, hutan, lombong, sekuriti, perabot, dll.) , kadang-kadang dengan menyesuaikan kadar cukai.
Dalam ekonomi sederhana di mana pembayar cukai sangat berbeza antara satu sama lain — sebagai contoh, sebuah komuniti petani yang terdiri daripada isi rumah yang mempunyai ukuran dan pendapatan yang serupa — jumlah cukai harta yang dinilai pada setiap isi rumah mungkin mencerminkan kemampuan rumah tangga untuk membayar dan faedah yang diterimanya dalam bentuk perkhidmatan awam. Walau bagaimanapun, hubungan antara cukai dan faedah tidak akan langsung atau jelas dalam masyarakat industri yang kompleks.
Di kebanyakan negara di mana cukai harta tanah dikenakan, pendapatan yang mereka hasilkan digunakan oleh pemerintah daerah atau negeri dan bukannya pemerintah negara. Di Amerika Syarikat, penerimaan cukai harta tanah menyumbang kira-kira separuh daripada hasil yang diperoleh pemerintah tempatan. Di beberapa negara, cukai harta tanah dikenakan terutamanya untuk harta tanah bandar ( lihat harta tanah sebenar dan peribadi).
Di beberapa negara, pendapatan cukai harta tanah dapat tertinggal di belakang pertumbuhan pendapatan negara apabila penilaian cukai gagal mencerminkan perubahan pada tingkat harga umum. Peningkatan penggunaan sistem berkomputer untuk penilaian dan penilaian baru-baru ini telah membantu mengatasi masalah ini. Cukai harta tanah juga boleh ditagih mahal; sebagai contoh, laporan Organisasi untuk Kerjasama dan Pembangunan Ekonomi (OECD) menunjukkan bahawa, pada awal abad ke-21, cukai harta tanah menyumbang kurang dari 0.5 peratus dari semua pendapatan cukai di Yunani tetapi mewakili lebih dari 1 peratus negara kos pentadbiran cukai.
Perkembangan percukaian harta tanah
Salah satu masalah yang paling sukar dalam mengenakan cukai harta adalah menentukan asas penilaian yang munasabah. Masalahnya bertambah sukar kerana kerumitan kehidupan ekonomi meningkat. Cukai dunia kuno, bahagian Eropah abad pertengahan, dan koloni Amerika pada asalnya adalah cukai tanah berdasarkan kawasan dan bukan pada nilai. Akhirnya, keluaran kasar harta tanah (misalnya, pendapatan tahunan) berfungsi sebagai asas percukaian. Pada tahap selanjutnya, usaha dilakukan untuk mencari ukuran dari apa yang sekarang disebut "kemampuan membayar" pemilik harta itu, yang bermaksud bahawa bentuk kekayaan dan harta pribadi lain, seperti rumah ladang, binatang, dan alat, termasuk dalam penilaian. Mengenali jenis harta tanah ini dengan berkesan untuk percukaian selalu sukar,dan percukaian bentuk kekayaan tidak ketara terbukti lebih sukar, terutamanya kerana harta tidak ketara begitu mudah disembunyikan daripada para penilai cukai.
Di Amerika Utara, koloni-koloni New England awal mengembangkan cukai yang berusaha menjangkau semua "harta tanah yang kelihatan", baik yang nyata maupun yang peribadi. "Cukai harta tanah umum" ini, yang berlaku untuk semua harta tanah, terdapat pada buku undang-undang di beberapa negeri AS pada tahun 1800. Sebenarnya, semasa zaman penjajahan, koloni selatan dan tengah telah menggunakan cukai harta tanah dengan sedikit penggunaannya, tetapi, oleh pertengahan abad ke-19, cukai harta tanah menjadi sumber utama pendapatan bagi semua negeri. Asas cukai harta umum ditakrifkan untuk merangkumi kekayaan tidak ketara. Oleh kerana nilai gadai janji dan barang tidak berwibawa lain sebahagian besarnya terdiri daripada tuntutan hak atas harta tanah dan harta peribadi yang nyata, hasilnya adalah cukai berganda. Kerana beban berganda kelihatan tidak adil dan kerana penyembunyian itu mudah,penguatkuasaan cukai "harta benda" pada barang tidak berwujud menjadi bermasalah. Ini menyebabkan perpecahan cukai umum ke atas semua harta tanah. Hari ini harta tanah sahaja menyumbang sebahagian besar asas cukai harta tanah AS.
Cukai harta tanah di Amerika Syarikat adalah sumber utama pendapatan pemerintah tempatan. Kerajaan negeri pernah menggunakan cukai itu sebagai sumber pendapatan yang penting, tetapi beberapa negeri sekarang memperoleh lebih dari sedikit peratusan pendapatan mereka dari sumber ini. Akan tetapi, banyak kerajaan negeri menilai sebahagian atau semua harta tanah operasi kereta api dan utiliti lain. Sebilangan pihak berkuasa memilih pengambilalihan cukai harta tanah oleh negara, sebahagiannya kerana mereka percaya bahawa negara-negara akan mentadbirnya dengan lebih berkesan dan sebahagiannya untuk menghilangkan ketaksamaan dalam kemampuan cukai di kalangan pemerintah daerah - terutama mengenai pembiayaan untuk sekolah-sekolah umum.
Pentadbiran
Tanggungjawab untuk pelbagai tahap pentadbiran terletak hampir sepenuhnya kepada pegawai kerajaan. Pentadbiran melibatkan penemuan atau pengenalan harta yang akan dikenakan cukai, penilaiannya, penerapan kadar cukai yang sesuai, dan pengumpulan. Sekiranya jumlah cukai diukur berdasarkan pendapatan, pendapatan harta tanah dan bukannya nilai modal mesti ditentukan. Aspek penting, terutamanya penilaian, adalah soal pertimbangan dan bukannya fakta. Penentuan nilai untuk tujuan cukai bukanlah hasil sampingan, atau produk sampingan automatik, dari transaksi yang dilakukan untuk tujuan lain, seperti pembayaran upah atau penjualan runcit. Walaupun cukai harta tanah kadang-kadang berdasarkan nilai penjualan yang dilaporkan, ini boleh dimanipulasi untuk mengurangkan cukai.
Tiga pendekatan utama untuk penilaian harta tanah secara moden adalah nilai sewa, nilai modal, dan nilai pasaran. Di negara Eropah penilaian harta tanah biasanya berdasarkan nilai modalnya. Pemikiran tradisional adalah bahawa nilai modal dapat dianggarkan berdasarkan nilai sewa, memperlakukannya sebagai pendapatan atas modal. Walau bagaimanapun, kebanyakan negara Eropah, serta Amerika Syarikat, berusaha menilai harta tanah mengikut nilai pasaran wajarnya. Sudah menjadi kebiasaan di kebanyakan negara Asia untuk menilai penilaian berdasarkan nilai sewa tahunan harta tanah. Di bawah prinsip nilai sewa, cukai tersebut berdasarkan pada pendapatan sewa kasar rata-rata yang dijangka dihasilkan oleh harta tanah dalam keadaan pasaran yang normal. Beberapa negara Asia menggunakan pendekatan yang kurang kompleks tetapi mungkin kurang adil.Mereka hanya mengumpulkan jumlah tetap berdasarkan unit pengukuran tanah tertentu.
Masalah pentadbiran yang sukar timbul dalam menentukan (1) apa yang sebenarnya ada dalam pengertian fizikal (lokasi, topografi, dan luas sebidang tanah; ukuran, bahan, dan keadaan bangunan; jumlah dan jenis mesin atau barang persediaan ) dan (2) nilai harta tanah. Penentuan nilai harta tanah yang berkesan memerlukan tenaga mahir, akses kepada pelbagai jenis maklumat (termasuk ciri fizikal harta benda dan keadaan pasaran yang realistik), dan kemudahan yang sesuai, yang kebanyakannya sukar disediakan di peringkat pemerintah daerah.
Pentadbiran cukai harta tanah yang lebih baik akan bergantung pada sejumlah pemboleh ubah, seperti pemetaan yang lebih baik dan kaedah yang lebih baik untuk mendapatkan keterangan harta tanah yang tepat dan terkini. Situasi juga akan diperbaiki melalui lebih banyak sumber data mengenai nilai dan pendekatan penilaian yang lebih canggih. Pengiraan nilai berkisar dari sederhana hingga kompleks. Untuk beberapa jenis harta tanah, seperti kediaman keluarga tunggal, penjualan harta tanah yang serupa, yang dikenali sebagai "setanding," memberikan asas yang baik untuk penilaian. Harta tanah lain, seperti bangunan pejabat dan pangsapuri, dapat dinilai berdasarkan pendapatan yang mereka hasilkan. Untuk sifat unik dan sangat khusus,namun — termasuk kilang dan bangunan lain yang merupakan bahagian penting dalam operasi perniagaan — nilai untuk tujuan cukai mesti bergantung pada anggaran kos pembiakan (kos untuk meniru struktur yang serupa) dikurangkan susutnilai. Inventori perniagaan, yang juga dapat dikenakan pajak harta tanah, dapat dinilai berdasarkan catatan syarikat, seperti halnya mesin dan peralatan.
Penilaian yang baik memerlukan kemahiran kakitangan profesional tetap yang bekerja sepenuh masa dengan gaji setanding dengan yang ada di industri swasta. Setiap kakitangan mesti bebas dari tekanan politik. Walau bagaimanapun, kakitangan seperti itu hampir tidak ada. Di Amerika Syarikat, sebagai contoh, penilai biasanya merupakan pegawai sambilan, biasanya terpilih, bergaji rendah, dan sering kekurangan latihan khas yang kini diakui penting. Kekurangan pengalaman kadang-kadang ditambah oleh pilih kasih dan korupsi - baik di pihak penilai atau pemerintah tempatan. Jarang sekali kakitangan diberi sumber untuk membuat penilaian terkini terhadap semua harta tanah di bidang kuasa. Namun, langkah perubahan dan jumlah pembinaan baru sangat besar sehingga membuat banyak penilaian menjadi usang sebelum kitaran penilaian baru dapat memperbaikinya.Menyimpan peta dan rekod terkini memerlukan lebih banyak kerja berterusan daripada yang akan disokong oleh kebanyakan kerajaan, walaupun teknik pemprosesan data kontemporari telah membantu mengurangkan beban.
Oleh kerana asas cukai, dan oleh itu jumlah cukai yang perlu dibayar, bergantung pada anggaran pegawai dan bukan pada ujian pasaran bebas (seperti cukai penjualan) atau pada laporan pembayar cukai (seperti cukai pendapatan), pembayar cukai tidak mengambil bahagian dalam penentuan penilaian. Perbandaran biasanya menyediakan beberapa kaedah untuk mengajukan banding terhadap penilaian sebelum menjadi muktamad, tetapi keputusan rayuan tersebut sering kali tidak penting. Sebilangan pembayar cukai tidak menyedari prosedur, atau mereka mungkin tidak menganggap kemungkinan penjimatan itu layak dilakukan. Proses banding rumit oleh praktik umum, yang dilihat di kebanyakan negara, untuk menilai harta benda hanya pada sebagian kecil dari nilai pasar saat ini — bahkan ketika undang-undang yang mengatur menetapkan bahawa penilaian akan mencapai 100 persen. (Penilaian di bawah pasaran ini biasanya dikompensasi oleh kadar cukai yang lebih tinggi.) Dalam kes-kes ini, apabila kebanyakan harta tanah dinilai pada harga di bawah nilai pasaran, pemilik harta tanah yang mengadu bahawa penilaian mereka tidak tinggi tidak mungkin berlaku.
Kadar cukai
Memandangkan kekerapan penilaian pasaran di bawah, kadar cukai nominal memberikan kesan yang mengelirukan mengenai beban cukai yang ditanggung oleh pemilik harta tanah. Dahulu, ketika fungsi pemerintah terbatas dan cukai harta adalah satu-satunya sumber pendapatan tempatan, kadar cukai ditentukan hanya dengan membagi angka untuk anggaran perbelanjaan dengan yang dinilai untuk penilaian yang dinilai. Sekiranya perbelanjaan adalah $ 400,000 dan jumlah penilaian di bidang kuasa adalah $ 40,000,000, kadar 1 peratus akan mencukupi.
Hari ini pegawai lebih cenderung untuk menganggarkan jumlah yang akan tersedia jika kadar cukai yang ada dikekalkan dan kemudian berusaha untuk menilai apakah pembayar cukai akan menerima cukai yang lebih tinggi sebagai cara untuk membiayai perbelanjaan tambahan. Ketika permintaan yang kuat untuk beberapa layanan tertentu muncul tetapi para pegawai memilih untuk tidak menaikkan kadar "dana umum" mereka, sebuah badan perundangan dapat memilih untuk memberi mandat pada tingkat "istimewa". Sebagai contoh, kerajaan negeri AS dahulu menggunakan cukai harta sebagai elemen fleksibel, bergantung terutamanya pada cukai lain. Mengikut sama ada ini tidak mencukupi atau lebihan, negara akan menaikkan atau menurunkan kadar cukai harta tanahnya. Banyak negeri masih mempunyai kuasa perlembagaan untuk melakukannya.
Batasan kadar adalah perkara biasa, kadang-kadang dikenakan oleh perlembagaan negara tetapi lebih kerap oleh undang-undang. Untuk setiap kelas pemerintahan di Amerika Syarikat - daerah, bandar, sekolah daerah - kadar maksimum siling akan ditetapkan. Kadang-kadang had atau "cap" dapat diubah melalui referendum atau dengan tindakan perundangan khas. Sukar untuk menilai apakah batasan tersebut secara efektif dapat menahan pertumbuhan perbelanjaan kerajaan. Akan tetapi, satu hasilnya adalah penubuhan daerah khusus dengan kuasa percukaian bebas, yang bermaksud bahawa mereka tidak dikenakan batasan cukai.
Teori percukaian harta tanah
Cukai harta tanah menggambarkan konsep kejadian cukai - iaitu, pengenalpastian pihak yang akhirnya membayar cukai tersebut, baik secara langsung atau tidak langsung. Cukai atas tanah kemungkinan besar akan dikapitalisasi (diserap dalam keuntungan masa depan yang akan dapat direalisasikan dari harta tanah) sehingga tidak dapat diimbangi oleh faedah perkhidmatan awam. Jumlah sebenar yang akan dibayar oleh pembeli untuk sebidang harta tanah bergantung pada pendapatan bersih yang diharapkan dapat dihasilkan berhubung dengan hasil yang ada dari pelaburan lain. Sekiranya, misalnya, pendapatan bersih dari sebidang tanah dijangka menjadi $ 1,200 setahun tanpa batas waktu dan jika hasil yang berlaku pada aset jangka panjang adalah 6 persen, maka tanah tersebut akan bernilai $ 20,000. Sekiranya cukai sebanyak $ 300 setahun dikenakan, maka hasil bersih akan turun menjadi $ 900, dan nilai tanah jatuh kepada $ 15,000.Kenaikan cukai dikatakan telah dikapitalisasi. Bagi pembeli tanah yang menghasilkan pendapatan, cukai yang berlaku pada saat pembelian tidak akan menjadi beban sesudahnya, kerana harga pembelian telah menurunkan harga cukai harta tanah tahunan. Memandangkan harga tanah secara amnya naik dari masa ke masa, adalah wajar untuk mengatakan bahawa cukai harta tanah tidak banyak menurunkan harga tanah kerana telah berfungsi untuk menahan kenaikan mereka. Jenis analisis yang sama biasanya digunakan untuk menentukan kesan kenaikan cukai harta tanah yang dikenakan ke atas perumahan dan harta tanah yang ada.adalah adil untuk mengatakan bahawa cukai harta tanah tidak banyak menurunkan harga tanah kerana berfungsi untuk menghalang kenaikan mereka. Jenis analisis yang sama biasanya digunakan untuk menentukan kesan kenaikan cukai harta tanah yang dikenakan ke atas perumahan dan harta tanah yang ada.adalah adil untuk mengatakan bahawa cukai harta tanah tidak banyak menurunkan harga tanah kerana berfungsi untuk menghalang kenaikan mereka. Jenis analisis yang sama biasanya digunakan untuk menentukan kesan kenaikan cukai harta tanah yang dikenakan ke atas perumahan dan harta tanah yang ada.
Sebagai perbandingan, sejauh mana cukai ke atas rumah yang baru dibina dan bangunan bukan kediaman dan penambahbaikan lain akan ditanggung oleh pembayar cukai - persoalan pergeseran dan kejadian - akan melibatkan sejumlah faktor yang berbeza. Banyak bergantung pada apakah pajak tersebut dikenakan hanya oleh satu bidang kuasa kecil, seperti daerah, kota, atau sekolah, atau oleh semua bidang kuasa. Sekiranya cukai dikenakan oleh semua bidang kuasa, kemungkinan ditanggung dalam jangka pendek oleh pemilik modal. Namun, jika cukai tersebut mengurangkan penjimatan, ia dapat mengakibatkan harga yang lebih tinggi atau upah yang lebih rendah dalam jangka panjang (dan bukannya membebankan pemilik modal). Lihat percukaian.
Analisis cukai yang dikenakan oleh semua bidang kuasa adalah lebih kompleks dan lebih relevan untuk kebanyakan tujuan dasar. Pembinaan bangunan bergantung pada kesediaan pelabur untuk menyediakan modal untuk mereka, dan cukai mempengaruhi kesediaan itu. Cukai harta tanah akan dianggap sebagai kos menjalankan perniagaan. Secara amnya, harga tersebut mesti diperoleh dengan harga yang lebih tinggi dari pengguna (atau dengan harga yang lebih rendah yang dibayar kepada pembekal atau gaji yang lebih rendah yang dibayar kepada pekerja) Syarikat yang tidak berjaya menyerahkan cukai kepada pelanggan akan mengalami kadar pengembalian modal yang dilaburkan lebih rendah. Syarikat yang bersaing dengan syarikat lain di mana kadarnya lebih rendah mungkin tidak dapat mengalihkan cukai sepenuhnya kepada pengguna. Calon yang kemungkinan besar menanggung beban cukai adalah pemilik tanah tempatan, buruh yang tidak dapat (atau tidak akan) bergerak sebagai tindak balas terhadap cukai, dan terutama pengguna tempatan.Ketika output dan harga menyesuaikan diri dengan perubahan tarif pajak, pajak cenderung dialihkan kepada pengguna. Lamanya masa yang diperlukan untuk perubahan dalam cukai harta tanah bangunan ditunjukkan dalam harga yang dibayar oleh pengguna berbeza dari beberapa bulan hingga beberapa tahun. Untuk kemudahan awam yang diatur, peralihan perubahan cukai biasanya akan lebih pasti, tetapi memerlukan sedikit waktu kerana harga baru harus disahkan oleh agensi rasmi.tetapi memerlukan sedikit masa kerana harga baru harus disahkan oleh agensi rasmi.tetapi memerlukan sedikit masa kerana harga baru harus disahkan oleh agensi rasmi.
Pemilik rumah tidak boleh mengalihkan cukai ke atas kediaman mereka. Harga yang dibayar untuk tanah, tentu saja, akan digunakan untuk menyesuaikan pajak yang berlaku ketika harta itu dibeli (sering terjadi jika pajak itu lebih rendah, harga yang dibayar untuk tanah tersebut akan lebih tinggi ). Cukai rumah mirip dengan cukai ke atas barang penggunaan lain, walaupun di Amerika Syarikat cenderung lebih tinggi daripada cukai yang dikenakan pada kebanyakan barang pengguna lain. Mengurangkan cukai harta tanah dari pendapatan kasar membantu mengurangkan beban bersih pemilik rumah dengan menurunkan jumlah yang dibayar dalam cukai pendapatan individu.
Jumlah relatif cukai harta yang ditanggung oleh orang pada tahap pendapatan yang berlainan tidak dapat ditentukan dengan tepat. Hampir tidak ada cara untuk mempertimbangkan dengan tepat elemen yang diwakili oleh cukai tanah bermodalkan harga tanah. Dilihat sebagai cukai ke atas semua pendapatan dari modal, cukai harta tanah untuk penambahbaikan hampir pasti bersifat progresif. Tetapi jika seseorang memusatkan perhatian pada beban cukai yang dikenakan oleh satu bidang kuasa, kejadian cukai tersebut cenderung jatuh pada pengguna tempatan (dan mungkin pekerja tempatan dan pemilik tanah), menjadikan cukai harta tanah menjadi regresif. Bahagian cukai harta tanah yang jatuh ke atas perniagaan tempatan mungkin dialihkan kepada pengguna sesuai dengan pembelian mereka, termasuk perkhidmatan telefon, elektrik, dan utiliti lain. Oleh itu, secara amnya,Cukai harta tanah "bidang kuasa tunggal" dapat dilihat kira-kira berkadar dengan pendapatan atau sedikit regresif. Seseorang boleh, bagaimanapun, berpendapat bahawa kesan pengagihan semula dari kumpulan berpendapatan tinggi hingga rendah sangat besar ketika mempertimbangkan sejauh mana cukai harta tanah membayar untuk sekolah dan perkhidmatan lain untuk golongan berpendapatan rendah. Sebahagian daripada cukai harta tanah yang jatuh pada perniagaan mungkin dialihkan kepada pengguna sesuai dengan pembelian mereka, termasuk perkhidmatan telefon, elektrik, dan utiliti lain.Bahagian cukai harta tanah yang jatuh pada perniagaan mungkin akan dialihkan kepada pengguna sesuai dengan pembelian mereka, termasuk perkhidmatan telefon, elektrik, dan utiliti lain.Bahagian cukai harta tanah yang jatuh pada perniagaan mungkin akan dialihkan kepada pengguna sesuai dengan pembelian mereka, termasuk perkhidmatan telefon, elektrik, dan utiliti lain.
Terdapat "ketaksamaan mendatar" yang meluas dalam cukai harta tanah kerana penilaian yang tidak sama terhadap pemilik. Cukai jatuh lebih banyak pada beberapa jenis perniagaan (misalnya, jalan kereta api dan utiliti lain) dan beberapa jenis penggunaan (contohnya, perumahan) daripada yang lain. Di Amerika Syarikat, cukai harta tanah untuk pertanian sebagai perniagaan cenderung pada amnya rendah berbanding dengan nilai harta tanah tetapi juga tinggi jika dibandingkan dengan pendapatan yang dihasilkan ladang. Oleh kerana percukaian harta tanah mempunyai sejarah yang panjang, banyak elemen telah memanfaatkan ekonomi mereka, dengan beberapa bahagian dikapitalisasi dan yang lain disesuaikan dengan, dan ketaksamaan telah dikurangkan.
Cukai harta tanah semakin lemah dengan pelbagai pengecualian. Di Amerika Syarikat, misalnya, pengecualian berlaku untuk sekitar sepertiga dari kawasan tanah di kawasan rata-rata. Sebahagian besar tanah yang dikecualikan dari cukai harta tanah terdiri dari jalan, sekolah, taman, dan harta tanah pemerintah daerah lainnya, yang bermaksud bahawa penerapan cukai harta itu hanya akan memindahkan dana dari satu akaun pemerintah ke yang lain. Di beberapa kawasan, harta tanah kerajaan atau persekutuan yang bebas cukai adalah penting, walaupun badan-badan ini kadang-kadang membuat pembayaran sebagai ganti cukai tempatan. Harta yang dimiliki dan digunakan untuk keagamaan, pendidikan, amal, dan beberapa tujuan lain umumnya dikecualikan, dan di beberapa negara tanah dengan nilai di bawah minimum tertentu dikecualikan.
Beberapa pengecualian dibuat untuk menarik perniagaan baru atau mendorong perumahan berpendapatan rendah. Sebilangan kawasan memberikan pengecualian untuk sebahagian dari nilai "homestead", mungkin dengan batasan berdasarkan pendapatan pemilik-penghuni. Sebilangan besar membenarkan pengecualian kepada orang tua, individu kurang upaya, atau veteran angkatan bersenjata. Beberapa pihak berkuasa juga membenarkan kredit cukai pendapatan untuk cukai harta tanah kediaman.
Kesan ekonomi
Percukaian harta membiayai pemerintahan tempatan di Amerika Syarikat — tidak sepenuhnya, tetapi cukup untuk menjadikan kemerdekaan fiskal pemerintah tempatan bermakna. Ini memungkinkan desentralisasi pemerintahan, yang mungkin dianggap bermanfaat kerana memungkinkan warga untuk memilih lebih dari layanan awam yang mereka terima.
Cukai harta tanah mungkin mempunyai kesan bukan hasil yang besar. Terutama apabila kadar cukai efektif tinggi, cukai harta tanah dapat mendorong individu dan perniagaan menjalankan urusan mereka secara berbeza dalam usaha mengurangkan cukai mereka. Komuniti yang mempunyai kadar cukai yang tinggi pada bangunan akan berada dalam kerugian dalam persaingan modal nasional (dan antarabangsa) kecuali dapat menawarkan kelebihan pampasan. Pembekalan modal untuk ekonomi secara keseluruhan datang dari penjimatan. Pengaruh cukai harta tanah terhadap pembekalan modal tidak jelas, tetapi kemungkinan kilang atau pelbagai kemudahan pembuatan dan pengeluaran yang memerlukan pelaburan modal yang besar akan enggan mencari di bandar dengan cukai yang tinggi yang tidak setanding dengan faedah yang sama tinggi untuk perniagaan.
Cukai ke atas bangunan dan harta tanah selain tanah mengganggu peruntukan sumber di mana harta tanah lebih tua ada. Bangunan berkualiti tinggi yang baru dikenakan lebih banyak per unit ruang daripada bangunan lama, termasuk kawasan kumuh. Ini gagal menggambarkan kos yang dikenakan oleh kedua-dua jenis harta benda dan penghuninya kepada pemerintah tempatan dalam hal polis, perlindungan kebakaran, dan sebagainya. Oleh itu, pembayaran pengguna untuk perkhidmatan pemerintah daerah biasanya akan berkurang, secara relatif, ketika bangunan yang didudukinya menjadi lebih buruk, walaupun perbelanjaan umum yang disebabkan oleh harta tanah tidak berubah atau bahkan dapat meningkat. Demikian juga, penduduk yang beralih dari perumahan yang lebih miskin ke yang berkualiti lebih baik harus membayar lebih banyak untuk biaya pemerintah, tetapi mungkin tidak menerima lebih banyak layanan pemerintah.
Beberapa amalan cukai harta tanah menentang kesejahteraan jangka panjang masyarakat. Bandar yang perlu segera mengganti bangunan usang mungkin secara paradoks mendasarkan sebahagian besar pembiayaan mereka berdasarkan cukai yang mendorong pemilik untuk berpegang pada struktur yang merosot dan menghukum pemilik yang baru. Setiap kenaikan kadar cukai harta tanah pada struktur (bukan tanah) mengurangi keinginan memasukkan dana modal ke bangunan baru, menciptakan insentif untuk meningkatkan kualiti dengan pembinaan baru, dan tidak menganjurkan penyelenggaraan.
Perbezaan kadar cukai yang berkesan di antara kawasan mungkin mempunyai kesan mewujudkan pulau dengan kadar cukai yang agak rendah. Sebilangan masyarakat mungkin mempunyai asas cukai di atas rata-rata sehubungan dengan kewajiban pemerintah dan dapat memperolehnya dengan kadar cukai yang lebih rendah. Mereka menarik modal. Beberapa komuniti, mungkin dengan penggunaan zonasi, mengecualikan jenis harta benda yang berkaitan dengan perbelanjaan pemerintah yang tinggi, seperti perumahan berkepadatan tinggi, yang membawa banyak anak dan memerlukan lebih banyak sekolah. Kadar cukai di tempat lain mesti lebih tinggi. Kewujudan kawasan seperti ini menambah ketidakseimbangan fiskal di kawasan jiran dan dapat memperburuk kesulitan yang dihadapi oleh kawasan yang lebih tua.
Kadar cukai yang lebih rendah di pinggir kawasan bandar biasanya mendorong pinggiran bandar. Harta tanah yang berhampiran dengan pusat sering dikenakan kadar cukai yang tinggi, yang memperburuk masalah harta tanah perniagaan pusat bandar. Cukai struktur yang tinggi juga menguntungkan pertumbuhan kawasan metropolitan secara menegak, sehingga memberi kesan yang lebih besar pada tanah sekitarnya.
Di mana, seperti di Great Britain, penilaian untuk cukai harta tanah bergantung pada pendapatan, tanah yang terbiar kosong atau jauh di bawah penggunaannya yang terbaik akan menghasilkan sedikit pendapatan. Dalam kes seperti itu, insentif cukai untuk penggunaan yang efisien sangat kurang.
Kadar pemotongan kayu dan mineral yang diekstraksi dapat dipengaruhi secara material oleh cukai harta tanah. Untuk mencegah kehabisan sumber daya alam yang tidak ekonomik dan pramatang, banyak negara telah beralih dari pencukaian harta tanah sumber daya mineral menjadi "pemutusan cukai" atas pengeluaran atau pengekstrakan sumber daya.
Percukaian nilai tapak
Penggunaan cukai tanah sebagai sumber utama pendapatan sering dicadangkan. Ia disukai oleh Physiocrats di Perancis abad ke-18. Mungkin eksponen yang paling terkenal adalah orang Amerika abad ke-19, Henry George. Beliau Kemajuan dan Kemiskinan(1879) menggunakan analisis ekonomi dalam tradisi ahli ekonomi Inggeris David Ricardo dan John Stuart Mill untuk berdebat secara meyakinkan untuk satu cukai di atas tanah dan penghapusan cukai lain (kemudian terutama dikenakan pada harta lain). Satu argumen untuk cukai tanah yang lebih berat - cukai nilai lokasi - adalah banyak dari apa yang dibayar untuk penggunaan tanah mencerminkan permintaan yang diciptakan secara sosial dan bukan pembayaran untuk mewujudkan tanah. Dengan cara ini masyarakat dapat memperoleh kembali, melalui cukai tanah, beberapa nilai yang telah dihasilkannya - termasuk yang dihasilkan dari jalan-jalan, sekolah, dan kemudahan lain. Ini, katanya, akan menjadi cara yang lebih adil untuk membiayai pemerintah daerah. Argumen lain adalah bahawa pendapatan dari pajak atas tanah akan memungkinkan pengurangan pajak atas bangunan, yang cenderung menghalangi pembinaan baru.Hujah ketiga adalah bahawa cukai tanah yang lebih tinggi akan menjadikan penggunaan tanah lebih cekap.
Ada banyak yang boleh dikatakan menyokong kenaikan cukai tanah dan dengan itu menurunkan harga tanah. Dari segi ekonomi, tentu saja, harga "tinggi" untuk tanah yang sangat produktif adalah mustahak untuk mendorong penggunaan yang terbaik daripadanya. Sebagai contoh, tidak ada orang yang rasional akan membayar harga tinggi yang diperintahkan oleh harta tanah di Manhattan untuk menanam gandum di sana. Pengguna tanah harus membayar jumlah nilainya dalam penggunaan terbaiknya, tetapi pemiliknya, tanpa memerlukan kos pengeluaran, tidak perlu menerima semua yang dibayar. Oleh itu, ada yang percaya bahawa kerajaan boleh mengambil sebahagian besar daripada jumlah yang dibayar oleh pengguna.
Cukai tanah yang lebih berat akan mengubah syarat pemilikan. Jumlah yang dikumpulkan dari pengguna tidak akan berubah, tetapi pemilik tanah swasta akan menyimpan lebih sedikit, perbendaharaan awam mendapat lebih banyak. Sistem harga tetap memperuntukkan penggunaan tanah. Cukai untuk penambahbaikan kemudian dapat dikurangkan dengan banyak. Pelepasan cukai untuk bangunan yang rosak akan sedikit, tetapi bagi bangunan yang berkualiti tinggi, pengurangannya mungkin besar berkaitan dengan pulangan pelaburan yang bersih. Lebih banyak bangunan, baru dan lebih baik, akan dibekalkan. Pemodenan dan penyelenggaraan bangunan yang ada akan menjadi lebih menguntungkan.
Dalam jangka masa panjang, pemilik tanah akan mendapat kenaikan dari kenaikan nilai tanah dan orang ramai akan mendapat lebih banyak. Nilai-nilai yang diciptakan secara sosial akan disalurkan ke dalam pemerintahan daripada kegunaan swasta. Cukai boleh dikaitkan lebih dekat dengan kos perkhidmatan kerajaan.
Penentang percukaian nilai tapak menunjukkan bahawa kenaikan nilai tanah yang belum dilakukan telah dikapitalisasi dan mempertanyakan kewajaran mengenakan cukai yang berat terhadap nilai tanah sekarang yang pemiliknya telah membayar dengan niat baik. Mereka meragui kemampuan penilai untuk membuat penilaian yang cukup adil untuk menyokong kadar tanah yang jauh lebih berat. Mereka juga meragukan apakah tanah sahaja, tidak termasuk bangunan, akan mewujudkan asas pajak yang mencukupi.
